Bauen auf Ibiza

Egal ob romantische Finca, moderne Luxusvilla oder einfaches Apartment, Ibizas Immobilienmarkt bietet alles, was das Herz begehrt. Ist die Traumimmobilie erst mal gefunden, sollte man seinen kritischen Verstand vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages jedoch nicht ausschalten. Gerade beim Erwerb einer Immobilie auf Ibiza, wo viele weder mit der Gesetzgebung noch mit der Sprache vertraut sind, sollte man den Rat eines unabhängigen Fachmannes einholen, womit allerdings nicht der selbsternannte Fachmann aus der Eckkneipe gemeint ist, der einem das letzte Bier ausgegeben hat.

Im Folgenden soll kurz aufgezeigt werden, worauf man beim Erwerb einer Immobilie auf Ibiza unter anderem achten sollte:

Als erstes sollte man überprüfen, ob der Eigentümer überhaupt im Grundbuch eingetragen ist. Manchem Leser mag dies seltsam erscheinen, aber anders als in anderen europäischen Ländern muss der Erwerb einer Immobilie in Spanien nicht zwingend notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Aus Gründen der Rechtssicherheit raten wir jedem Käufer, beim Erwerb einer Immobilie dringend dazu, den Weg der notariellen Beurkundung zu wählen und den Eigentumstitel im Grundbuch eintragen zu lassen.

Des Weiteren sollte man beim Blick ins Grundbuch die Beschreibung der Immobilien beachten. Steht meine Traumfinca, für die ich viel Geld bezahle, mit allem, was dazu gehört, im Grundbuch? Sind Grundstücksfläche, Wohnfläche, Pool, Garage, etc. richtig eingetragen? Oder wird die Finca möglicherweise als Trockenland mit Bäumen und einer Ruine darauf beschrieben? Und stehen vielleicht anstatt 20.000 m² Land nur 5.000 m² im Grundbuch? Ist die Eintragung nämlich nicht nur unwesentlich falsch, sollte man sich überlegen, ob nicht der Verkäufer die zeit- und kostenintensive Korrektur der Eintragung, sofern überhaupt möglich, vornehmen sollte.

Ein weiterer Punkt, den man mit Blick in das Grundbuch klären kann, ist die Frage nach bestehenden Belastungen. Bestehen Wegerechte zugunsten anderer Grundstücke? Muss ich in Zukunft also dulden, dass der Nachbar über mein Grundstück fährt? Oder hat möglicherweise ein Gläubiger des Verkäufers wegen einer Schuld eine Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen? Werden solche Eintragungen nicht vor Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde gelöscht, bekommt der Käufer möglicherweise viel Ärger, da er in Anspruch genommen werden kann.

Neben der Überprüfung des Grundbuches lohnt sich auch immer ein Blick ins Kataster. Das Katasteramt in Spanien ist ein eigenes, vom Grundbuch unabhängiges Register mit der Folge, dass die Eintragungen in beiden Registern nicht selten voneinander abweichen. Oftmals sind noch Voreigentümer oder - bei ländlichen Grundstücken - riesige Urparzellen, die inzwischen längst unterteilt worden sind, im Kataster eingetragen, was Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Grundstücksgrenzen und der Bezahlung der jährlichen Grundsteuer mit sich bringen kann.

Leider ist es mit der Überprüfung von Grundbuch und Kataster nicht immer getan.

Bei Neubauten gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Hier ist beispielsweise darauf zu achten, ob eine Bauabnahme durch die Gemeinde und eine sogenannte Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegen. Fehlen diese, kann es Probleme geben.

Beim Kauf einer Wohnung ist es ratsam, zu klären, ob der Verkäufer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Beiträge immer bezahlt hat, da der neue Eigentümer sonst für noch bestehende Schulden geradestehen muss.

Neben dem bisher Gesagten sollte man sich genau über die im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie anfallenden Kosten und Steuern informieren: Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, ggf. Plusvalia (gemeindliche Wertzuwachststeuer), um nur die wichtigsten zu nennen.

Hat man sich vor dem Kauf einer Immobilie gut informiert, ist dies natürlich nie eine Garantie dafür, dass man mit seinem Traumhaus nicht doch irgendwann einmal Probleme bekommt. Man kann die Risiken jedoch deutlich minimieren, wenn man kompetenten Rechtsrat von einem Rechtsanwalt einholt.