El pronóstico es de Tasalia, una empresa de valoración de activos mobiliarios e inmobiliarios de capital mallorquín fundada en 1990, presidida por Joan Seguí y cuyo consejero delegado es Octavio Claro.
EVOLUCIÓN. El informe de Tasalia repasa la evolución de los precios en los últimos años. En este sentido, analiza los precios publicados por los portales inmobiliarios de Idealista y Fotocasa. Constata que los valores de ambos portales son muy parecidos y que la ciudad de Eivissa presenta el precio más alto, entre 4.500 y 5.000 euros el metro cuadrado. El precio medio de Balears es de unos 3.000 euros por metro cuadrado.
Fotocasa tiene un precio medio de 3.102 euros/m2, mientras que el promedio por viviendas se sitúa en 342.485 euros. En Mallorca, el precio medio es de 2.919 euros/m2 y el promedio alcanza los 330.597 euros. En Menorca, la islas más económica, el metro cuadrado cuesta 2.117 euros, mientras que el promedio por vivienda se queda en 213.540 euros. Finalmente, Eivissa es la isla más cara con un precio de 4.522 euros/m2 y un promedio por vivienda de 468.361 euros.
Para Idealista, el metro cuadrado está en 3.353 euros en Balears. En Mallorca, el precio es de 3.002,7 euros/m2; 2.191,01 euros/m2 en Menorca; 4.974,66 euros/m2 en Eivissa y 7.995 euros/m2 en Formentera.
Tasalia ha realizado el pronóstico de los precios hasta 2024 considerando las perspectivas y estimaciones del Índice de Precios al Consumo de los próximos tres años. Además, se ha analizado el comportamietno del Índice del Precio de la Vivienda con respecto al IPC. De esta manera, se fija una previsión de inflación del 3,56% para 2022 y un incremento del IPV del 12,02%. El IPC de 2023 se sitúa en el 2% y el ascendo del IPV en el 6,3%. Finalmente, el pronóstico para 2024 aunta a un incremento del IPC del 1,71% y del 5,18% del IPV.
El problema del alto precio de la vivienda perdura desde hace años y no es exclusivo de Balears. Las instituciones políticas de las Islas son conscientes de las enormes dificultades para acceder a una vivienda, ya sea con una compra o en régimen de alquiler. El Govern, en este sentido, ha incrementado la construcción de viviendas de protección oficial, aunque son absolutamente insuficientes para atender a la demanda existente. En este mismo sentido, en los últimos años se ha recuperado la construcción de viviendas, aunque en general están enfocada al mercado del lujo y extranjero. Las nuevas construcciones en el Nou Llevant son un ejemplo claro de viviendas de alto precio, inaccesibles a la inmensa mayoría de la población. Las ayudas públicas al alquiler son también insuficientes para acabar con un problema instalado desde hace años en Balears y que, según pronostica Tasalia, se incrementará en los próximos años.
Los vaivenes del mercado, con la proliferación de viviendas que abandonaron el alquiler tradicional para pasarse al vacacional, han trastocado las condiciones habituales. En todo caso, y pese a que en Palma está prohibido el alquiler vacacional en viviendas plurifamiliares, no se ha producido una contención en los precios.
Octavio Claro, consejero delegado de Tasalia, explica que los locales comerciales se han visto más afectados por la pandemia que las viviendas. «La pandemia no ha afectado a todos los productos por igual. Los locales comerciales son hoy un activo a la baja, puesto que han cerrado muchos negocios y se está produciendo un exceso de oferta que aún no se ha asimilado por el mercado. En cambio, en el mercado de vivienda se ha notado un incremento de la demanda de grandes residencias. La pandemia, sin duda, ha sido uno de los factores que ha provocado este aumento, que se ha debido fundamentalmente a los extranjeros. El cliente español también demandó en un momento determinado este tipo de viviendas más grandes, pero es un fenómeno que se ha producido sobre todo en la Península», explica.
En este sentido, Claro reconoce que es complicado construir vivienda asequible, ya que los precios del suelo son muy elevados. «Los precios de adquisición del suelo están muy caros. Con las limitaciones urbanísticas que tenemos es imposible para los promotores construir viviendas a precios asequibles para la clase media. No salen las cuentas. En las actuales circunstancias, y con la carestía de suelo que hay, cada día va a ser más difícil, por no decir imposible, hacer viviendas para el ciudadano medio de Balears», afirma.
Claro justifica el aumento de precios que se ha producido en los últimos tres años. «Si tenemos a media Europa que quiere venir a vivir a Mallorca y cada vez hay menos oferta de viviendas… La demanda es muy superior a la oferta, por lo que es normal que se incrementen los precios. Además, el suelo no deja de subir. La evolución de los precios en los últimos años ha sido una locura. Un momento en el que la pandemia provocó una estabilización en los precios, pero 2021 ha sido un año de gran actividad en la adquisición de viviendas», indica.
Eivissa es la isla en la que más subirán los precios en los próximos tres años, un 26,58%, pasando así de los 4.748 euros por metro cuadrado en enero de este año a los 6.011 de 2024. El incremento es de 1.262 euros.
En Mallorca, Tasalia pronostica un aumento de los precios del 22,95% hasta 2024. El precio del metro cuadrado era en enero de este año de 2.961 euros y pasará a 3.640 en tres años, 680 euros más. El mayor incremento se dará en 2022 cuando los precios de enero a diciembre subirán un 10,98%.
En Menorca, el incremento del metro cuadrado es mucho más moderado, puesto que será solo del 12,44% en tres años, pasando de 2.154 euros a 2.422, 268 más que en enero de este año.
MUNICIPIOS. El precio de la vivienda varía de forma importante en los diferentes municipios de Balears, tanto el que se atribuye al metro cuadrado en enero de este año como al que pronostica Tasalia para 2024. Además, hay que significar que siempre son estimaciones medias, por lo que es evidente que dentro de un mismo municipio pueden existir diferencias considerables.
El consejero delegado de Tasalia, pese a los altos precios de la vivienda, considera que no hay una nueva burbuja inmobiliaria. «Estoy convencido de que no hay burbuja inmobiliaria. La banca no se está financiando como antaño. Hace 15 años se vendían infraviviendas a precios desorbitados. Hoy no pasa. En todo caso, sí es cierto que en Balears existe una altísima demanda y hay muy poca oferta», informa, al tiempo que expone la necesidad de aumentar el suelo urbano. «Yo creo que la solución no solo pasa por la rehabilitación, que es muy positiva, pero no es suficiente. Tenemos que conseguir suelo urbano con unos criterios racionales. Está claro que tenemos que conservar nuestro entorno natural, que es patrimonio de todos. Ahora bien, si no sacamos suelo al mercado, los ciudadanos de Balears continuarán teniendo muy serias dificultades para acceder a una vivienda. Y las viviendas de VPO, pese al esfuerzo del Govern, son escasas», explica.
Sant Josep de sa Talaia en Eivissa ostenta el precio por metro cuadrado más elevado en enero de 2022, que se sitúa en 5.285 euros. El metro cuadrado, tras incrementos del 16,73%, el 8,79% y el 7,21% en 2022, 2023 y 2024 alcanzará los 7.195 euros, que supone un incremento en tres años del 36,14% y 1.910 euros. De esta manera, continuará siendo el municipio con el metro cuadrado más caro de Balears también en 2024.
Santa Eulària, también en la isla de Eivissa, ostentará en 2024 el segundo precio más elevado de la vivienda. Hoy, el metro cuadrado está en 4.587 euros y Tasalia pronostica que llegará a los 6.718 euros en 2024. Es decir, que en tres años se incrementará en 1.861 euros y un 38,32%.
Solo hay tres municipios en Balears que llegarán a 2024 con el precio de la vivienda por encima de los 6.000 euros y los tres se encuentran en la isla de Eivissa. El metro cuadrado en la ciudad de Eivissa alcanzará en 2024 los 6.119 euros, tras subir un 19,85% y 1.014 euros en tres años.
En Mallorca, Andratx es el municipio más caro, al menos en enero de este año, puesto que el precio del metro cuadrado es de 4.803 euros. En 2024 se situará en 5.629 euros, tras subir 826 euros, un 17,21% en tres años. En 2024, en todo caso, Andratx ya no será el municipio más caro, puesto que tal ‘honor' recaerá en Calvià. Hoy, el precio de la vivienda está en 4.524 euros, pero en 2024 alcanzará los 5.982 euros tras subir 1.458 euros y un 32,22%. Es el segundo municipio en el que más sube el precio de la vivienda.
Alcúdia, con un precio por metro cuadrado de 2.773 euros en enero y de 3.785 en 2024 es el municipio en el que más se incrementará la vivienda porcentualmente en tres años, un 36,51% y 1.012 euros.
Los dos municipios más baratos de Balears se encuentran en Mallorca. Son Inca y Manacor y son los dos únicos en los que el precio por metro cuadrado se encuentra por debajo de los 2.000 euros. En Inca, que era en enero el municipio con el precio por metro cuadrado más bajo de Balears, 1.519, se elevará hasta los 1.602 tras subir un 5,45% y 83 euros en tres años. Manacor será en 2024 el segundo municipio con el precio de los pisos más barato, puesto que se quedará en 1.742 euros tras subir 75 euros y un 4,53%.
Menorca es la isla más barata con un precio medio de 2.154 euros en enero. En 2024, tras un incremento del 12,44% y 268 euros se situará en 2.422. Es Mercadal es el municipio más caro en enero de este año con un precio por metro cuadrado de 2.349 euros. En 2024, tras subir 28 euros y un 1,19% en tres años, llegará a los 2.377, pero ya no será el municipio más caro de la isla.
Tasalia, en este sentido, pronostica que Ciutadella será el municipio con una variación al alza de los precios más pronunciada. Hoy, el metro cuadrado vale 2.213 euros y el pronóstico de la empresa asegura que costará 2.535 en 2024 tras subir un 14,60% y 323 euros en tres años.
