Alquiler turístico en Ibiza. Una prohibición injustificable: hacia una nueva visión y regulación (I)

En la actualidad la comercialización de estancias turísticas en viviendas está prohibida en Eivissa y Santa Eulària. Esta prohibición o limitación en exceso no solo constituye un grave error que va a crear más perjuicios y problemas que los que pretende solucionar, sino que además se ampara en una norma, la ley 8/2012 de 19 de julio modificada en gran parte por la Ley 6/2017 de 31 de julio que, a pesar de lo que dice su Exposición de Motivos, no cumple el principio de proporcionalidad ni el de seguridad jurídica. Además es arbitraria, manifiestamente injusta y contraria a la creación y redistribución de la riqueza negando a los ciudadanos la posibilidad de acceder a la riqueza del turismo y dando lugar a situaciones injustas que penalizan a determinadas personas.

Nos encontramos ante una crisis de la ley que ha trasladado el principio de la seguridad jurídica y su salvaguardia, del legislador a los jueces. Y esta crisis de la ley se manifiesta en la escasa calidad de las normas motivada en gran parte por los políticos que ante los problemas surgidos por la celeridad de los cambios sociales y económicos, que en muchas ocasiones no han sabido ver, y con el fin de dar una respuesta inmediata a los mismos exigen a quienes corresponde la redacción y elaboración de las normas, soluciones rápidas que les permitan seguir manteniendo sus discursos.

Anteriormente les he dicho que la LTIB es manifiestamente injusta y contraria a la creación y redistribución de la riqueza, negando a los ciudadanos la posibilidad de acceder a la riqueza del turismo y que da lugar a situaciones injustas que penalizan a determinadas personas Sin ánimo exhaustivo les pondré algunos ejemplos.

Hay familias a las que su trabajo les permite disfrutar de vacaciones o de tiempo libre durante periodos más o menos largos del año. Estas familias, muchas de las cuales no son precisamente adineras y que además están plenamente integradas en las comunidades ven como una forma excepcional de incrementar sus ingresos y como una ayuda a su economía familiar el alquilar su piso o su finca por un periodo de días. En muchos casos, además, los ingresos procedentes del alquiler turístico están ayudando a pagar la hipoteca del piso o al mantenimiento de fincas que de otro modo tendrían que malvenderlas. La mayoría son residentes y resulta claro que los ingresos procedentes de dicha actividad van a repercutir directamente en la isla. Pues bien, a esas personas se le está diciendo en base a argumentos que demostraré no son ciertos que usted no puede hacerlo. En cambio, si usted es dueño de un bloque de viviendas sí puede hacerlo

Otro ejemplo del sinsentido de la ley: hay zonas (en Vila, todas las viviendas que rodean el paseo Juan Carlos I) en las que el precio medio de venta por metro cuadrado se sitúa en unos 4.500 €. ¿Ustedes creen que los propietarios van a poner el precio del alquiler anual de sus inmuebles a unos niveles accesibles a personas o familias con ingresos medios? Yo creo que no porque la rentabilidad no les sale. Seguirán manteniendo precios de alquiler anual inaccesibles para trabajadores o personas o familias con ingresos medios. Y si no pueden alquilarlos al precio que piden al final los venderán. Pero en cualquier caso esas viviendas no quedarán liberadas para las personas o residentes que por sus ingresos no pueden acceder a la vivienda como consecuencia del alza de los precios.

Sin embargo, se está impidiendo a sus propietarios alquilarlos por periodos cortos de tiempo a personas o familias con recursos económicos altos que, por determinadas razones, no quieren ir a hoteles (privacidad, posibilidad de comer en su casa, familiaridad con el vecindario...) y que indiscutiblemente van a dejar un gasto en la isla importante. Pues bien, a ese turismo éste y otros ayuntamientos le están diciendo ‘no queremos que usted venga a la isla, váyase a otro lugar o, en su caso, a un hotel', agravado por el hecho de que la ocupación hotelera en los meses punta está en torno a un 95 %. Eso sí, el turismo de pulsera, o de todo incluido are welcome.

Ustedes pensarán: ‘Bueno, en los dos ejemplos que ha puesto los propietarios pueden alquilar las viviendas por periodos superiores a un mes', pero, ¿qué porcentaje de personas toman vacaciones por un mes o más cuando según datos de la consejería la estancia media de un turista en la isla oscila entre los 5 y 10 días?

Hay un refrán que dice: ‘piensa mal y acertarás' y miren, en este caso pienso mal así que creo que la tan aludida ‘presión' de las grandes cadenas hoteleras para que los gobiernos endurezcan las condiciones y provoquen que de facto los particulares y pequeños empresarios tengan prácticamente imposible acceder y participar en el mercado del alquiler vacacional queda patente.

Para justificar toda esta locura (la prohibición del llamado alquiler turístico o vacacional) la Administración se basa en una serie de hechos o situaciones que no son ciertas y les demostraré de una manera clara y somera el porqué de tal afirmación.
Si atendemos a la Exposición de Motivos de la LTIB y a su espíritu, las medidas que adopta la ley van encaminadas a conseguir tres objetivos:

1- La convivencia pacífica entre vecinos, muy especialmente en viviendas plurifamiliares.
2- Evitar la gran avalancha de turistas y la masificación, que ejercen una «enorme presión sobre el territorio, las carreteras ,las infraestructuras el medio ambiente y los recursos hídricos y energéticos entre otros».
3- La necesidad de «evitar una subida de los precios del arrendamiento o de la vivienda» que imposibilitan el acceso a la misma para la población residente.
En relación al punto Primero (conseguir la convivencia pacífica entre vecinos, muy especialmente en viviendas plurifamiliares) es evidente que el alquiler turístico de viviendas en régimen de PH o comunidades de vecinos no es por sí mismo una actividad incompatible con la normal convivencia de la comunidad. Puede alterar la normal convivencia de la comunidad de vecinos pero no es la única causa y ni mucho menos el principal culpable
¿Es que acaso quien alquila una vivienda por periodo superior a un mes va a provocar menos molestias a los vecinos? ¿Y qué me dicen de los pisos de estudiantes y de las juergas en ellos? ¿Y de quienes subarriendan o alquilan habitaciones convirtiendo los pisos en pequeños hostales? ¿Y de quienes alquilan no ya habitaciones sino literas o camas, las llamadas popularmente ‘camas calientes' o ‘camas de noche y de día'?
También se dice que la mezcla de usos turísticos con residenciales puede producir perturbaciones de la convivencia y paz social entre turistas y vecinos, debido a la diferencia entre los hábitos y necesidades de unos y otros pudiendo afectar estas perturbaciones de la convivencia a derechos fundamentales tales como el derecho a la intimidad personal y familiar, el derecho a la seguridad de los residentes habituales…¡Mamma mia! Es como si nos dijeran que la mezcla en la isla entre los turistas e ibicencos puede producir perturbaciones de la convivencia y paz social entre turistas e ibicencos debido a la diferencia de hábitos y necesidades entre unos y otros. Solución: nos cargamos el turismo, no queremos turistas, así que nos dedicamos a plantar zanahorias, que por cierto, no sé si la tierra de Ibiza será buena para eso.

Si lo piensan bien, realmente los problemas de convivencia que se pueden presentar en comunidades de vecinos dependen más del tipo de usuarios que habitan las viviendas que de otra cosa.

Pero quienes nos gobiernan en Eivissa para evitar que en las comunidades de vecinos quienes hacen uso de las viviendas en régimen de alquiler turístico puedan ocasionar, en determinados casos, molestias a los vecinos lo que hacen es prohibirlo o limitarlo en exceso y cargan sobre los particulares y sobre el alquiler turístico toda la responsabilidad pretendiendo que con ello se van a solucionar todos los males.

Es como si para erradicar el problema del alcoholismo o del botellón los ayuntamientos decidiesen prohibir la venta y comercialización de bebidas alcohólicas a todo tipo de establecimientos (incluida la venta y promoción on line) y sólo se permitiese el consumo en bares o discotecas. ¿Que pensarían ustedes? Pues probablemente lo mismo que pienso yo en relación a la prohibición del alquiler turístico en comunidades de vecinos. Como mínimo que es un sinsentido.

Lo que tendrían que hacer es modificar las leyes para que las comunidades de vecinos pudiesen en uso de su autonomía prohibir si quieren el alquiler turístico y, por otra parte, establecer normas no solo sustantivas sino de procedimiento que permitiesen a los ayuntamientos, policías y jueces adoptar medidas rápidas y más eficaces para solucionar los problemas de ruidos y convivencia. Lo que no puede ser es que en base a la LPH y según doctrina mayoritaria, se exija unanimidad para prohibir el alquiler turístico en comunidades sujetas al régimen de PH o que los vecinos tengan que acudir al infierno del procedimiento que prevé el art. 7.2 de la LPH para solucionar los problemas de ruido o convivencia, o que la policía se sienta incapaz para solucionar estos problemas porque sencillamente carece de medios, o que las sanciones que se impongan no tengan ninguna efectividad. Y a ninguna de estas cuestiones da respuesta la Ley 8/2012 de 19 de julio de una manera racional y efectiva.

En relación al segundo de los motivos aducidos por la Administración y que aparece en la Exposición de Motivos e la LTIB: evitar la gran avalancha de turistas y la masificación, que ejercen una «enorme presión sobre el territorio, las carreteras ,las infraestructuras el medio ambiente y los recursos hídricos y energéticos entre otros». Vamos a ver si dejamos las cosas claras: ¿Quién es el que concede licencias para que se construyan viviendas? ¿Los particulares? Rotundamente no. Es la Administración, es decir, los ayuntamientos. Si se construyen viviendas es para que se habiten. Pues qué más da que esas viviendas estén ocupadas por residentes que por turistas en determinadas épocas del año. La presión sobre el territorio, las carreteras los recursos hídricos y energéticos va a ser la misma. Eso sí, serán personas diferentes pero a efecto de cómputo de densidad de población siempre serán el mismo numero de personas. ¿O es que acaso la Administración va decir a los propietarios que como hay un problema de masificación les concede una vivienda pero que no pueden utilizarlas durante todo el año y en consecuencia que no pueden venir a la isla cuando les apetezca?

Cuestión distinta es que a través del alquiler turístico o de cualquier otra forma de cesión del uso y disfrute de las viviendas éstas se ocupen por un gran número de personas más allá de las que estaban previstas cuando se proyectaron y construyeron. Pero este es un problema general y no exclusivo del alquiler turístico que requiere de nuevas normas y de medias de control mas eficaces y efectivas. Por tanto, el discurso político debería de centrarse en este aspecto y no en el del alquiler turístico al que otra vez se le achacan todos los males

Por otra parte, en línea con lo expresado anteriormente si existe un problema de masificación lo que no puede hacer la Administración es aumentar enormemente la capacidad de población. O si lo hace debe de tener al menos las infraestructuras suficientes que den servicio a ese aumento de población y, sobre todo, debe de tener en cuenta los graves problemas que ello pudiera ocasionar tanto al medio ambiente como sobre el territorio. Y a modo de ejemplo, por lo que a mi ayuntamiento se refiere (Vila) y sin entrar en otras consideraciones, el Plan General de Ordenación Urbana recientemente aprobado (PGOU) prevé un techo habitacional de 77.804 habitantes en un plazo 15 años. O lo que es lo mismo, aumenta la capacidad de población en 27.834 personas (actualmente hay 49.970 habitantes). No parece muy congruente que desde diferentes foros se esté advirtiendo de que la isla tiene un problema de masificación que ejerce una enorme presión sobre el territorio y se amplíe la capacidad habitacional, solamente en Vila, en ese número de personas.

En Periódico de Ibiza y Formentera de hoy podrán terminar de leer la totalidad del artículo. La segunda parte del mismo está centrada en el tercero de los motivos aducidos por la Administración para prohibir el alquiler turístico (evitar una subida de los precios del arrendamiento o del la vivienda que imposibilite el acceso a la misma para la población residente) así como en la nueva perspectiva que debe tenerse del alquiler turístico y posibles soluciones.