Imaginémonos la siguiente situación, muy habitual en los últimos años: Llega alguien a la isla, procedente de la península o de cualquier país que nutre de turistas y visitantes a las Pitiusas. Si éste alguien sabe algo de construcción o promoción inmobiliaria, bien porque se dedica a esto en su país o región de origen, bien porque se le abren los ojos en cuanto ve cómo está el mercado aquí, enseguida se percata de las posibilidades de negocio que hay. Y se convierte en promotor o constructor.
Empieza para él –o para ellos- un largo periplo de luchas, trámites, negociaciones y desencantos con la realidad insular; algunos llegan a superar los escollos y consiguen su objetivo, otros se vuelven a su tierra… Desencantados y en muchos casos arruinados.
Seguro que sabéis de qué estoy hablando, porque en mayor o menor medida esto ocurre en todos los sectores económicos y empresariales.
Centrándonos en la construcción, es bien sabido que construir en Ibiza y Formentera es más caro que en la península, incluso más costoso que en varios países europeos. Los motivos de éste sobrecoste son varios y muy diversos, pero siempre se achaca casi en exclusiva al elevado coste del transporte marítimo. Y me temo que, si bien éste es un factor determinante, no es el único; ni mucho menos.
Pongamos un ejemplo: un propietario quiere construir su casa. Una vez obtenidos todos los permisos y licencias pertinentes, solicita a tres constructoras el presupuesto de obra para ejecutar su proyecto. Dos son constructoras locales (es decir, que llevan trabajando en la isla no menos de 10 o 15 años), el tercero es una constructora de fuera, orientada y gestionada por ése alguien a quien nos referíamos antes. En cuanto el propietario recibe los presupuestos, a primer vistazo ve una diferencia de precios que, en algunos casos, llegan al 20 o 25% a favor de la constructora foránea.
La primera reacción del propietario es pensar ‘éstos constructores locales son muy caros, me están robando'. E inmediatamente decide contratar a la empresa de fuera. Si es listo lo hará a precio cerrado, en caso contrario es mejor que se encomiende a algún santo…
Empiezan las obras; el constructor organiza sus trabajos y partidas contratadas a precio cerrado, y comienzan sus luchas y negociaciones al querer subcontratar (instalaciones, carpinterías, acabados, jardinería, etc…) con empresas locales, al precio pasado al cliente deduciendo su porcentaje de gastos generales y beneficio industrial. Es decir: empieza su particular periplo para intentar no perder hasta la camisa con el trabajo encomendado.
Las empresas locales, sabedoras de la realidad insular y su posición de control, no pueden ni quieren llegar a los precios indicados por la constructora, y les pasan presupuestos cuyo coste está por encima incluso del precio aceptado por el propietario.
¿Qué salida le queda al constructor? Recurrir a otras subcontratas, también foráneas, que sí entren en precio. Así todos contentos, pues el constructor sigue teniendo sus márgenes, el propietario sigue manteniendo los precios cerrados, y parece que por fin se ve la luz al final del túnel.
Es entonces cuando surgen los problemas reales…
Empezamos con el altísimo coste de los billetes de avión, sobretodo en temporada alta. Si los trabajadores deben desplazarse de la península a Ibiza, ya sabemos que en invierno no hay frecuencia de vuelos, y en verano hay más oferta que demanda. No es raro pagar más de 300 euros por un vuelo de menos de 1 hora.
Seguimos con los gastos de alojamiento, que se disparan en temporada media-alta; además, no son muchos los propietarios que quieran alquilar para todo el año, pues consiguen más dinero alquilando sus casas y apartamentos por semanas o incluso días. Luego viene el problema de los suministros; en otro intento de ahorrarse costes extras, el constructor compra fuera y transporta hasta la isla. Muchas veces el sobrecoste de manipulación y transporte es más alto que lo inicialmente pactado con navieras e intermediarios. Y para más inri, con cierta frecuencia se queda sin suministro debido a retrasos en la entrega, lo que de nuevo incide negativamente en los costes previstos de obra (más tiempo, más sueldos, más alojamientos, más gastos = incremento de precios, reducción de márgenes comerciales y descontento del cliente).
Los retrasos por transportes siempre tienen la misma justificación: ‘se da prioridad a productos de primera necesidad y perecederos'. Es decir que antes se embarcan contenedores de alimentos y artículos básicos, que los palés de cemento o mortero. Si el constructor es hábil, habrá alquilado un almacén para hacer acopio de materiales… Alquiler que no había incluido en su presupuesto inicial.
Y por último, un factor que de ninguna forma se puede obviar, ya que forma parte de la idiosincrasia de la isla: el poder y saber conciliar entre el trabajo de día y la Ibiza de noche. Parece mentira pero es así.
No son pocos los operarios especializados que han llegado de fuera para realizar un trabajo concreto a precio cerrado -pero con alojamiento y manutención incluida para la duración de los trabajos-. En cuanto acaban su jornada, es normal y necesario ir a tomar unas cañas o un mojito al bar o beach-club de turno, que nadie es de piedra. Cómo son las cosas, que éste mojito se convierte en cuatro o cinco, y lo que iba a ser un rato de asueto acaba siendo una noche de locura.
A la mañana siguiente algunos fallan; otros acuden al trabajo pero su rendimiento no es el mismo; y el constructor se tira de los pelos al ver que los plazos se le vienen encima. Ya no es un problema de coste sino de tiempo. Y el tiempo en éste caso también es dinero.
Podemos seguir desgranando cada uno de los procesos, cada partida y cada capítulo del presupuesto; pero la conclusión final es que todo suma y nada resta.
Y estamos obviando otros factores, dando por supuesto que el constructor los ha tenido en cuenta… Aunque no siempre es así. ¿Ejemplos? Las paradas de obra obligatorias en zonas residenciales o turísticas durante el período estival. La tediosa lentitud subjetiva de la administración. O la influencia real que tienen las constructoras locales en el día a día de las islas.
En el mejor de los casos, imaginemos que el constructor ya tiene el proyecto controlado; ha acumulado un retraso importante, pero la obra está a punto de concluir. Los costes, si bien se han disparado, aún le permiten ciertos márgenes, y finalmente entrega la obra. Más cabreado que contento, se dice a si mismo ‘menos mal que se ha acabado, dos meses más y pierdo hasta la camisa'.
Pero los problemas no han acabado aún... Empieza el período de garantías. Debido a errores de ejecución (por las prisas, las resacas o lo que sea), debe volver a casa del cliente a hacer reparaciones. Arreglos que por supuesto no va a cobrar. Los subcontratistas deben venir desde fuera a reparar; porque las empresas locales, calientes con el constructor foráneo, no pasan por el tubo. Y si pasan, lo hacen a sus precios, que al fin y al cabo son precios correctos y con garantías y asistencia post-venta.
Si no acaba en los juzgados, poco le faltará. Demandas entre cliente y constructor, constructor y dirección técnica, constructor y subcontratas, o todos a la vez. Más costes en juicios, más tiempo sin cobrar la garantía del contrato de obra.
Por todo ello, podemos concluir que los precios de construcción en Ibiza no son caros, sino adaptados a la realidad de las islas. Para cambiar ésta tónica deberíamos empezar cambiando el modelo económico del mercado inmobiliario. Pues si al final del proceso el cliente ha tenido que pagar ése 20 o 25% más por su casa, es normal que lo incremente también en caso de vender. Y la rueda sigue girando.
1 comentario
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La realidad es que las viviendas en España son caras por lo que cuesta el terreno, no por lo que cuesta construir. Construir, incluyendo proyectos, honorarios, etc, sale por entre 600 y 1.000 euros el metro cuadrado. El resto de lo que cuesta una vivienda, es terreno. ¿Y por qué es tan caro el terreno en España? Porque el suelo no está liberalizado. Aquí sólo construyen los que quieren los políticos. Y eso ha creado una falta ficticia de terreno y ha dado la posibilidad a quienes tienen los terrenos, de pedir lo que les da la gana. Si se liberalizase el suelo en España, las viviendas costarían, aproximadamente, entre un 25 y un 50% de lo que cuestan ahora.