Más reformas hoteleras

En todo caso, es evidente que la normativa en vigor no incentiva tanto las reformas como antaño.
El Consell de Mallorca informa que hasta noviembre de 2023 se presentaron solo 10 proyectos de modernización de establecimientos turísticos. El presupuesto total de la ejecución material de los proyectos alcanzaba los 11,3 millones de euros. La tipología de los proyectos apuntos a que cinco son una reforma integral del establecimiento, dos ampliaciones y reformas parciales, dos ampliaciones y reformas puntuales y una ampliación. En cuanto a la tipología de los establecimientos, seis proyectos son de hoteles, dos de apartamentos turísticos, uno es de un hotel rural y otro se refiere a un restaurante. Diez proyectos y poco más de once millones de euros en los primeros once meses de 2023 es poco, si bien son muchos más que en 2022 cuando se presentaron cuatro solicitudes y una se quedó por el camino. La inversión fue de 308.360,29 euros.

De esta manera, es evidente que hay una enorme diferencia entre los proyectos presentados y las obras que se realizan. Y es que la presentación del proyecto no supone el inicio de las obras de forma inmediata, sino que la licencia municipal para poder iniciar los trabajos puede tardar en obtenerse muchos meses e incluso más de un año. En este sentido, es evidente que la inmensa mayoría de reformas que se están desarrollando este año fueron presentadas años atrás.

Durante los últimos meses de 2023 y los primeros de este año se están realizando un buen número de reformas de consideración. Así, por ejemplo, la hotelera Hipotels está realizando este año la reforma integral del hotel Flamenco, situado en la primera línea de playa de Cala Millor. La remodelación ha dejado solo la estructura del edificio, pero si los plazos pactados se cumplen el establecimiento abrirá el 31 de mayo.

Otro hotel que está experimentando una remodelación integral es el Universal Neptuno, adquirido por la familia Erhart a finales de 2022. El establecimiento está siendo renovado por completo, pero está previsto que reciba a los primeros clientes el próximo 26 de abril.

El fondo de inversión hispano suizo Stoneweg compró en 2023 dos establecimientos de Globalia. Uno de ellos es el Palace de Muro, que será gestionado por Hyatt. Es un cinco estrellas, que está experimentando una reforma en profundidad. Tiene previsto abrir sus puertas el primero de junio.
En la Platja de Palma, el Vibra Palma Cactus, está siendo reformado por completo. Propiedad de la ibicenca Vibra abrirá el 14 de junio. También en Platja de Palma se encuentra el Copaiba by Honne Hotels. El establecimiento es el primero de la marca Honne Hotels, que es propiedad de la hotelera Saint Michel. El hotel ha sido reposicionado con una reforma integral. Mantiene sus 80 habitaciones, se caracteriza por ofrecer un brunch unlimited y no servir comidas ni cenas. Abrirá el 26 de abril. Del Whala Isabela, situado en Santa Ponça, solo queda la estructura. Está experimentado una reforma integral. Abrirá el uno de junio.

Otro de los establecimientos que experimenta una reforma considerable es el Protur Bonaire Aparthotel, que abrirá de nuevo el uno de mayo. La inmensa mayoría de los hoteles de Palmanova han sido modernizados y reformados en los últimos años. Desde que finalizara la temporada pasada está siendo objeto de una profunda remodelación el Palia Trópico Playa. Es una reforma integral del establecimiento que ha provocado que reabra sus puertas el sábado ocho de junio.

El Bahía de Palma, situado en s’Arenal, será gestionado desde este año por el Grupo Fergus, que explotará el hotel bajo la marca Tent. El hotel, que operará así con el nombre Tent Bahía de Palma, es propiedad del Grupo Piñero, que invertirá doce millones de euros en su reforma. Abrirá el 17 de mayo. La reforma del hotel Punta Negra, que se convertirá en el primer Mandarín de Mallorca, se convertirá en un establecimiento de máximo lujo. La reforma se está llevando a cabo bajo el paraguas del decreto 8/2020, que permite ampliaciones de hasta el 15%. El hotel contará 131 habitaciones, incluidas 44 suites y nueve bungalós ubicados justo al borde del mar. Las previsiones iniciales señalaban el verano de 2024 como el momento de la reinauguración, aunque no hay una fecha concreta.

ABRIR EN 2025. Las obras de reforma son tan importantes en algunos establecimientos que se prolongan en el tiempo y han de permanecer cerrados durante una temporada turística.
El antiguo THB Sur Mallorca, ubicado en la Colònia de Sant Jordi, fue adquirido por la familia Fluxá, que ha iniciado una reforma integral que se prolongará en el tiempo y que provocará que no abra sus puertas hasta el 2025. El establecimiento contaba con 198 habitaciones. Todo hace suponer que será gestionado por la mallorquina Iberostar, propiedad de Miguel Fluxá, aunque no ha trascendido el nombre con el que será comercializado.

El hotel Mar i Pins, ubicado en Peguera, ha estado cerrado durante años. Adquirido en una subasta pública por un empresario austriaco está siendo reformado por completo. El establecimiento es uno de los primeros que se abrieron en Peguera. Abrirá en 2025. Otro establecimiento que no abrirá este verano es el antiguo BJ Pinomar, que pasará a denominarse Hotel Cala Morlanda Suites. Situado en s’Illot, es objeto de una profunda remodelación que lo convertirá en un establecimiento de tres estrellas superior only adults.

El Hotel Tres Playas, situado en la Colònia de Sant Jordi, fue adquirido por JPI Hospitality Investors Club, un cuatro estrellas de 137 habitaciones que ha estado cerrado desde la llegada de la pandemia. El establecimiento, que cuenta con tres edificios, tenía previsto abrir en verano, pero, finalmente, volverá a la actividad en 2025. El hotel Villa Sirena, situado en la localidad de Cala Figuera, en el municipio de Santanyí, será objeto de una reforma integral. Los trabajos se han iniciado, pero el establecimiento no abrirá sus puertas hasta el 2025. Un caso muy peculiar es el del hotel Mayurca en Canyamel. El establecimiento, que fue prácticamente reconstruido por completo, lleva años paralizado.

NORMATIVAS. La política turística del Govern de les Illes Balears ha marcado la evolución de las reformas hoteleras. La legislación aprobada por los diferentes gabinetes ha incentivado y facilitado, en mayor o menor medida, las modernizaciones y actualizaciones de los establecimientos turísticos. En este sentido, el Govern que preside Marga Prohens y que tiene a Jaume Bauzà como conseller de Turisme, Cultura i Esports ha anunciado una reforma de la Ley de Turismo en vigor. El Govern ha iniciado el proceso de negociación con los diferentes actores del sector para que la reforma tenga el máximo consenso. En esta línea, el conseller Jaume Bauzà y el director general de Turisme, Josep Aloy, han mantenido ya diferentes reuniones con varias asociaciones hoteleras. Una de las cuestiones que se aborda es, precisamente, la reforma de la Ley turística. Los hoteleros son conscientes de que la nueva normativa no será tan beneficiosa como la aprobada por el anterior Govern del Partido Popular, entonces con José Ramón Bauzá de presidente.

En 2012, la nueva ley permitía saltarse los parámetros urbanísticos de carácter municipal y, además, incrementar en algunos casos, tanto las alturas de las edificaciones como el número de plazas turísticas. Hoy es impensable. Ahora bien, el Govern dispone de herramientas más que suficientes para incentivar la modernización de los establecimientos turísticos. La Ley de Turismo, vigente en la actualidad, fue impulsada por Iago Negueruela, exconseller de Model Econòmic, Turisme i Treball del Govern de Francina Armengol. Suspende temporalmente la posibilidad de adquirir nuevas plazas. Además, aunque con condiciones y un buen número de excepciones, la ley de Negueruela prevé que las reformas hoteleras que supongan un aumento de edificabilidad conlleven la obligación de suprimir un pequeño porcentaje de las plazas, que oscila entre el 1% y el 5%. La legislación vigente, si no es derogada con anterioridad, estará vigor hasta el 31 de diciembre de 2025.

La primera gran revolución llegó con la Ley 8/2012 del turismo de les Illes Balears, que fue impulsada por el Govern de José Ramón Bauzá. Permitía en su disposición adicional cuarta el incremento de la edificabilidad en un 10% en los establecimientos de menos de tres estrellas o tres llaves; del 15% si tenía tres estrellas o tres llaves, y alcanzaba el 20% para los hoteles y apartamentos de superior categoría. Esta normativa provocó una gran avalancha de reformas y modernizaciones hoteleras. Desde entonces, cerca de un milenar de establecimientos turísticos han modernizado sus instalaciones.

El Decreto Ley 1/2013, de siete de junio, de medidas urgentes de carácter turístico y de impulso de las zonas turísticas maduras, fijó una serie de medidas que facilitaron la inversión y la modernización de los establecimientos turísticos. La gran novedad de la nueva norma fue que permitía a los establecimientos situados en una zona madura ampliar el número de plazas. Permitía también a los hoteles situados en Platja de Palma, entonces la única zona madura de Mallorca, aumentar una o dos plantas. En todo caso, fijaba que no podían sobrepasar en ningún caso las ocho plantas totales de altura -planta baja más siete-. La vigencia de la normativa, inicialmente, era hasta julio de 2017, que se consideró un plazo más que suficiente para que todos los hoteleros que querían reformar sus establecimientos pudieran hacerlo.

Las elecciones autonómicas de 2015, celebradas el 24 de mayo, fueron un duro revés para el Partido Popular, que perdió el poder. Francina Armengol consiguió formar gobierno y Gabriel Barceló, entonces líder de Més per Mallorca, fue vicepresidente y conseller d’Innovació, Recerca i Turisme. El Govern reorientó la política turística y en el Decreto Ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística, modificó la Ley 8/2012 del turismo. Eliminaba la posibilidad de destinar en zonas maduras el incremento de edificabilidad a una o dos plantas adicionales, aunque mantenía la posibilidad de ampliar el número de plazas.

En julio de 2017 finalizaba la vigencia de la disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012 del turismo, que permitía a los establecimientos turísticos incrementar la edificabilidad. La respuesta del Govern fue la Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012 del turismo. En la disposición adicional tercera se trataban los incentivos para la mejora de los establecimientos turísticos.

Establecía que los proyectos de modernización de los establecimientos podrán contemplar la reordenación o la reubicación de volúmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables excepto el de alojamiento, y la redistribución del número de plazas autorizadas. Dejaba claro, en todo caso, que no podría ampliarse el número de plazas en ninguna circunstancia. Además, fijaba que la superficie edificada podrá incrementarse, pero solo un 10%. La vigencia quedaba establecida en tres años, hasta julio de 2020.

El Govern de Armengol impulsó la Ley 2/2020, de 15 de octubre, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la covid. En su artículo número 7 se refiere a los incentivos para mejorar los establecimientos turísticos. Prohibía el incremento de plazas, pero permite un incremento de la edificabilidad del 10%, que podría alcanzar el 15% si así lo decide la administración que ostenta en cada isla la competencia de ordenación turística. La vigencia finalizaba el 31 de diciembre de 2021.
El Decreto Ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears, se refiere también a los incentivos para la mejora de los establecimientos turísticos. Incluye una moratoria de nuevas plazas turísticas durante los próximos cuatro años.

El Govern de Armengol aprobó en mayo de 2022 una nueva Ley de Turismo de Balears, que incluía una moratoria y congelaba la bolsa de plazas turísticas durante cuatro años. La ley fija que los planes de intervención en ámbitos turísticos -PIAT- o los planes territoriales insulares evaluarán o reevaluarán la capacidad de carga turística de la isla respectiva para determinar el número total de plazas turísticas que se pueden comercializar.

Apunta también hacia un progresivo decrecimiento de plazas. De esta manera, permite a los establecimientos hoteleros una ampliación máxima del 15%, siempre y cuando reduzcan el número de plazas un 5%. Los proyectos de rehabilitación o reforma pueden prever la reordenación o la reubicación de volúmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables salvo el de alojamiento y la redistribución de plazas autorizadas. La norma establece que los establecimientos que proyecten un aumento de edificabilidad igual al máximo aplicable la reducción de plazas será del 5%. Y modula el descenso de plazas en función del aumento de edificabilidad. A menor aumento de edificabilidad, menor reducción de plazas. En todo caso, quedan exceptuados los establecimientos con 150 o menos habitaciones.

La nueva normativa permite que las parcelas y los edificios de uso turístico puedan cambiar de uso. En el caso de los establecimientos turísticos, un 50% de las viviendas resultantes serán de protección oficial. El techo de habitantes del edificio no podrá superar el índice de intensidad de uso establecida por la normativa de viviendas para las VPO.

La nueva Ley de Medidas Urgentes para la Sostenibilidad y la Circularidad del Turismo de Balears supone una inversión pública de 60 millones de euros en ayudas directas. La nueva ley aumenta la protección a las camareras de piso. Desde el pasado año 2023, los hoteles deben instalar camas elevables (mecánicas o eléctricas) para facilitar su trabajo. Al mismo tiempo apuesta por una economía circular en el sector, por lo que se exigirá a todas las empresas contar con un plan de circularidad. El Govern de Marga Prohens anunció en reiteradas oportunidades su voluntad de modificar la Ley de Turismo aprobada durante la pasada legislatura. De hecho, el mismo día de la aprobación en el Parlament, Prohens anunció su modificación si llegaban al Consolat. Las negociaciones se han iniciado, pero la nueva ley no es inminente.