Se tiende a interpretar de manera automática que el sector de la construcción va de la mano del sector inmobiliario y viceversa. Pues bien, tal afirmación pudo tener en su momento un contexto que la validaba, pero ahora mismo no puede ser una premisa más desacertada y que tocará analizar.
Que el sector inmobiliario va en un camino ascendente a más no poder en cuestión de precios es tan cierto que basta con pegar una ojeada a los precios de cualquier inmueble de nuestra geografía y ver que están disparados (o bien disparatados). Pero estos montos exagerados no provienen de la venta de casas o pisos de primera mano. Esta semana hemos sabido que los visados de obra de vivienda nueva en Balears alcanzaron en 2024 las 3.295 unidades, es decir, un 9,15% menos que en el 2024, que en nuestra comunidad es una cifra simbólica y ridícula. Si bien este dato es aún más impactante trasladado a la media nacional: un tremendo 16,66% menos.
Así pues, la poca oferta existente se centra en la segunda mano, que también escasea. Tanto que es habitual encontrarse flyers o cartas de inmobiliarias en los buzones, tratando de incitar a los propietarios a poner sus viviendas a la venta.
Ante este escenario, cabría concluir que las nuevas viviendas se venderían como churros y el promotor-constructor haría un gran negocio, pero no es así: al contrario de lo que parece, los condicionantes, cortapisas e inconvenientes a la construcción son tan grandes que superan a sus ventajas.
Veamos antes que nada, qué sucede con el suelo. No podemos decir que haya carencia de solares urbanizables, casi todos los municipios tienen amplias zonas de desarrollo programado con la calificación de urbanizable. El caso es que éstas áreas requieren de un trabajo administrativo previo ingente en los que entran en juego los enrevesados e hiperburocratizados procesos de una junta de compensación que satisfaga no solamente a los propietarios (que pueden ser múltiples) sino también al ayuntamiento de turno. Baste decir que, en el mejor de los casos, puede transcurrir tranquilamente una década entre que se constituye la junta de compensación y que se ejecuta la urbanización.
Además, recuerden que ante una entidad crediticia no hay oportunidad de apalancarse en la compra de suelo y esa financiación fácil y jolgoriosa de principios de la centuria hace tiempo que dejó de existir.
Por si ello no fuera poco, el promotor se enfrenta a incrementos al alza en tasas y visados de construcción, exigencias y restricciones cada vez más altas en temas como la accesibilidad y los cerramientos, además del seguimiento imperativo a un código técnico de edificación que obliga a disponer de más metros cuadrados de zonas comunes y, consecuentemente, menos de zonas útiles o habitables. Todo ello hace que el precio final de la vivienda suba artificialmente en torno a un 15%.
No nos extrañemos luego que a cada trimestre que pase, veamos subidas de precios medios en torno al 6 % de lo poco que sale a la venta. Es muy sencillo, no hay oferta y, por tanto, la poca que hay no es para nada asequible. Y si a todo ello le sumamos el factor incremento poblacional, olvídense de ver bajar precios en el inmobiliario por mucho tiempo.
